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小區物業設施設備管理 發布時間:2016-12-01 編輯:踢踢 來源:中國物業管理在線

目的

通過對設施設備的管理,使所有機電設備在使用過程中處于完好狀態,滿足服務的要求

工作范圍

1.供配電系統設備:高、低壓配電柜、變壓器、發電機組、電氣“三箱”(動力配電箱/柜,照明配電箱/柜,控制箱/柜)。

2. 給排水系統設備:各類給排水水泵、加壓氣罐及其附屬設施、各類閥門。
    3. 消防系統設備:電消防設備、水消防設備(消火栓及噴淋系統)、CO2氣體滅火設備、防排煙設備、防火卷簾、疏散指示。
    4. 電梯設備:各類電梯及其附屬設備。
    5. 弱電系統設備:電視、電話系統設備、無線電對講系統設備、智能化系統設備(樓宇對講、閉路監視、防盜報警、門禁、停車場設備等)。
    6. 通風系統設備:通風設備及其附屬設備。
工作項目

1. 設備的接管驗收按照《物業接管驗收管理規程》執行。
    2. 設備的標識

① 所有的設備房須標識其名稱及責任人姓名(或代碼)。
    ② 所有設備按套或單機懸掛《設備卡》,標識該設備的技術參數及標識其設備編號等。
    ③ 對故障設備須懸掛“待維修”或“維修中”告示牌。
    3. 設備檔案管理

① 管理處負責建立設備的技術資料檔案及圖紙檔案,負責建立《設施設備臺賬》。
    ② 工程維修中心負責指導、監督各管理處設備檔案的管理工作,并對重要的設備資料做備份。
    4. 設備的運行

① 設備按不同系統劃分責任區域,責任區域內確定責任人。
    ② 維修主管負責監督相關責任人做好設備的運行管理。
    ③ 值班室/巡邏值班員負責將監控/檢查到的異常情況,及時通知設備責任人或主管處理,并做好記錄。
    ④ 工程維修中心對各管理處機電設備的運行情況進行督查。
    5. 設備的維修

① 設備維修須填發九千記錄表格,重要設備或影響范圍較大的維修項目,須辦理《工作聯系單》。
    ②在運行監控或維修保養中發現的可以在短時間內排除的一般故障,維修期限應不超過8小時,若超過8小時,應及時向維修主管報告,請求主管及有關專業人員提供技術支援,限期解決。
    ③設備發生重大故障或操作人員因違反操作規程引發設備責任事故,維修主管應立即組織機電人員采取應急措施進行搶修,并及時向管理處負責人和公司領導報告,防止故障或事故擴大。
    ④ 夜間發生,不影響業主(住戶)生活、工作和產生嚴重后果的機電設備故障,可以在次日進行維修。
    ⑤需要委外維修的設備,費用在500元以內,維修主管填寫《有償/委托聯系單》,報管理處主任審批后執行;費用在500元以上,需報請公司領導批準后執行。
工作項目

5.設備維修

⑥對在保修期內的設備故障,首先通知設備供應商或保修單位,按照原設備訂貨安裝合同或三方簽訂的《________保修期協議書》上的相關條款執行。
    ⑦因設備維修或保養須中斷系統或設備正常工作的,須提前申報管理處主任審批,并提前24小時通知業主(住戶);因突發事件使系統或設備不能正常工作的,應在1小時內聯系有關部門處理,并向業主(住戶)做好解釋工作。
    6. 設備的保養

①每年12月份,各管理處維修主管對大的維修保養項目,編制下年度《設施設備年度保養計劃》;公司工程維修中心根據各管理處的設備狀況,負責編制下年度《設施設備大中修(改造)計劃表》。
    ② 水電技工按照各設施設備的檢查保養內容、周期及年度保養計劃,對各設備進行維護和保養,填寫相關檢查保養記錄表。
    ③ 分包給專業公司進行維護保養的設備,按照簽訂的有關維護保養合同執行。
    ④ 水電技工負責各自責任區內的設備房及其設備外表面的清潔保養,保持環境清潔,無積塵、無積水、無油漬等。
    ⑤公司工程維修中心按照機電設備大、中修(改造)計劃,組織相關管理處及人員進行設備的大、中修保養及更新改造,并填寫相關記錄表格,同時需將主要零部件更換及大中修(改造)情況記錄在《設施設備臺賬》中。
    7. 庫存設備的管理

①閑置設備和暫停使用設備,由所屬部門負責管理,并做好記錄。存放地點必須相對集中,保持干燥、通風,并加蓋防塵罩,貼上標簽。
    ② 庫存設備重新啟用前,須經水電技工進行保養后,方可投入使用。
    8. 設備的報廢

① 設備有下列情況之一者,應考慮報廢:

a) 已超過規定使用年限,設備性能達不到規定要求且不能修復;
    b) 因意外災害或事故使設備損壞嚴重而無法修復使用;
    c) 嚴重影響安全,繼續使用將會引發事故且不能修復改造;
    d) 維修費用超過原資產凈值。
    ②設備報廢由管理處維修主管組織相關人員進行鑒定、確認,填寫《報廢單》交管理處負責人審核后,上報公司領導批準。產權屬業主的設備須報請業主委員會討論批準。
    ③ 設備批準報廢后,各管理處應對《設施設備臺賬》進行更新。



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